Кучерявенко Евгений Владимирович

магистрант НОЧУ ВО «Московский

финансово-промышленный

университет «Синергия»

Отдельные аспекты правовой оценки формы

договора коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма является одним из самых распространенных

гражданско-правовых договоров в российской правовой действительности, что

непосредственно связано с его предметом, — жилым помещением. С учетом, с

одной стороны, дороговизны жилья, а, с другой, потребностью в нем любого

человека, найм жилого помещения всегда будет оставаться в числе одних из

приоритетных сделок между субъектами гражданско-правовых отношений.

На сегодня коммерческий найм жилого помещения регулируется нормами главы

35 второй части Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 671 — 688 ГК РФ). На первый

взгляд, с учетом распространенной устоявшейся практики заключения договоров

коммерческого найма жилого помещения, может показаться, что данные 18

статей вполне достаточны для четкой правовой регламентации рассматриваемого

нами договора. Однако, наличие споров между наймодателем и нанимателем,

вытекающих из бытовой плоскости и перерастающие в исковое производство,

говорит об отсутствии правового совершенства действующих правовых норм по

найму жилья и, более того, наличии отдельных правовых пробелов. Рассмотрим

есть ли они при характеристике формы договора.

Во-первых, это письменная форма договора. В соответствии с ч. 1 ст. 674 ГК РФ

договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Вместе с

тем,

отсутствие

обязательной

государственной

регистрации

договора

коммерческого найма жилого помещения, по мнению многих авторов, является

значительным пробелом в его правовом регулировании

1

. Отсутствие требования

о

государственной

регистрации

договора

коммерческого

найма

жилого

помещения позволяет наймодателям, систематически получая доход, уходить от

налогов. В судебной практике дела по искам Федеральной налоговой службы к

гражданам, сдающим жилье на условиях договора коммерческого найма, с

требованиями об уплате налога на доходы заканчиваются отказом судом в иске.

Суды справедливо указывают на возникновение обязанности платить налог лишь

в том случае, если установлено, что договор, заключенный ответчиком,

1

Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к

его форме / О.В. Кириченко // Современное право. - 2012. - № 6. - С. 71 - 75. - С. 74; Писарев А.Н. Проблемные

аспекты правового регулирования договора коммерческого найма / А.Е. Писарев // Инновационное развитие:

потенциал науки и современного образования: сборник статей II международной научно-практической

конференции. - 2018. - с. 257 - 259. - С. 258.

предполагает получение дохода. В данных случаях ответчики-наймодатели легко

опровергают

заявленные

требования

тем,

что

жилье

было

передано

в

безвозмездное пользование.

При отсутствии государственной регистрации

договора коммерческого найма истец не может предъявить суду достаточных

доказательств заключения такого договора, на основании чего ответчик получает

вознаграждение.

Свидетельские

показания,

письма

граждан,

в

которых

сообщается информация о проживании посторонних лиц в жилых помещениях,

не принадлежащих таким лицам, по мнению суда, являются недостаточными для

правовой квалификации возникших договорных отношений.

В свою очередь, государственная регистрация служит не только подтверждением

возникновения обязательств из договора коммерческого найма, но и выступает

гарантией их надлежащего исполнения и, следовательно, защиты прав как

нанимателя, так и наймодателя, прежде всего по долгосрочным договорам

коммерческого найма.

Однако, решение вопроса о государственной регистрации договоров найма

жилого помещения ставит на повестку дня другой. Введение подобной нормы в

ГК РФ, конечно, потребует принятие подзаконного акта, в котором будет

определяться порядок такой регистрации, орган, осуществляющий учет таких

договоров. Целесообразно определить в качестве такого органа — Федеральную

налоговую службу — прежде всего, в связи с необходимостью взыскания налогов

с граждан, получающих доход от сдачи в наем жилья. В то же время, надо

понимать, что подобный подход имеет и свои минусы. И первый из них это

увеличение налоговой нагрузки на граждан в условиях и так непростой

социальной обстановки в обществе (снижение доходов на фоне пандемии

короновируса, увеличение пенсионного возраста, роста цен на основные товары и

услуги). Второе негативное обстоятельство связано с увеличением арендной

платы, что в условиях льготных ставок на ипотеку может способствовать

значительному сужению рынка аренды жилых помещений. И, третье, уклонение

наймодателей от соблюдения установленной формы договора с молчаливого

согласия нанимателей. Последнее обстоятельство возможно преодолеть путем

регламентации ответственности наймодателя. Напомним, что наймодатель несет

гражданско-правовую ответственность по общим правилам главы 25 ГК РФ в

случае нарушения обазательств. На сегодня не соблюдение письменной формы

совершения

договора

найма

жилого

помещения

не

влечет

его

недействительности. Данное обстоятельство согласно ст. 162 ГК РФ только

лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий

на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и

иные доказательства

2

. И тут возможны два пути.

Первый заключается в доработке ст. 674 ГК путем указания в ней на

обязательность письменной формы договора и государственной регистрации по

аналогии со ст. 609 ГК РФ. В этом случае несоблюдение формы договора

2

Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон / М.А.

Северова // Современное право. - 2007. - № 6. - С. 24 - 29. - С. 27.

повлечет его недействительность в силу ст. 168 ГК РФ.

Второй - в в доработке ст. 674 ГК РФ путем дополнения её следующим

предложением: «Несоблюдение письменной формы договора коммерческого

найма жилого помещения влечет его недействительность». Такое предложение

уже внесено представителями научной среды

3

.

Думается, что второй вариант более предпочтителен в сегодняшней российской

правовой и социальной действительности. Ведь при первом способе помимо

последствий недействительности сделки для наймодателя будет наступать еще и

ответственность за неуплату налогов (ст. 122 НК РФ, ст. 198 УК РФ), что как

было описано создаст негативную ситуацию.

Во-вторых, отсутствие примерной формы договора найма. В зарубежных странах

примерные договоры найма жилых помещений широко распространены и часто

используются гражданами при заключении договоров найма жилья. При этом мы

согласны с некоторыми авторами

4

, предлагающими утвердить типовую форму

договора найма жилого помещения постановлением Правительства РФ. Это

значительно поможет гражданам, не обладающим специальными знаниями для

его составления, а также снизит количество злоупотреблений при его заключении

со стороны недобросовестных наймодателей.

Таким

образом,

сегодня

существуют

определенные

правовые

пробелы,

касающиеся

формы

договора

коммерческого

найма

жилого

помещения,

восполнение которых, на наш взгляд, существенно бы повысило уровень его

правового регулирования и защиты его субъектов.

Библиографический список

1. Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого

помещения, требования к его форме / О.В. Кириченко // Современное право. -

2012. - № 6. - С. 71 - 75.

2. Писарев А.Н. Проблемные аспекты правового регулирования договора

коммерческого найма / А.Е. Писарев // Инновационное развитие: потенциал науки

и современного образования: сборник статей II международной научно-

практической конференции. - 2018. - с. 257 - 259.

3

Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к

его форме / О.В. Кириченко // Современное право. - 2012. - № 6. - С. 71 - 75. - С. 74; Воронецкий П.М. Н екоторые

вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения / П.М. Воронецкий //

Совершенствование

гражданского

законодательства:

вопросы

теории

и

правоприменения. Материалы

международной научно-практической конференции. 2013. - С. 64 - 67. - С. 65; Кострова Е.М. П

роблемы правового

регулирования договора найма жилых помещений / Е.М. Кострова // Шаг в науку. Сборник материалов II Международной

научно-практической конференции. - 2019. - С. 597-600. - С. 599;

Кононова А.С. Договор коммерческого найма жилого

поме-щения: проблемы правового регулирования / А.С. Кононова // Российская наука в современном мире,

Сборник статей XVII международной научно-практической конференции. 2018. – С. 178 — 180. - С. 178.

4

Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к

его форме / О.В. Кириченко // Современное право. - 2012. - № 6. - С. 71 - 75. - С. 74; Воронецкий П.М. Н екоторые

вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения / П.М. Воронецкий //

Совершенствование

гражданского

законодательства:

вопросы

теории

и

правоприменения. Материалы

международной научно-практической конференции. 2013. - С. 64 - 67. - С. 65.

3.

Воронецкий П.М. Некоторые вопросы правового регулирования договора

коммерческого

найма

жилого

помещения

/

П.М.

Воронецкий

//

Совершенствование

гражданского

законодательства:

вопросы

теории

и

правоприменения. Материалы

международной

научно-практической

конференции. 2013. - С. 64 - 67.

4. Кострова Е.М. Проблемы правового регулирования договора найма жилых

помещений

/

Е.М.

Кострова

//

Шаг

в

науку. Сборник

материалов

II

Международной научно-практической конференции. - 2019. - С. 597-600.

5. Кононова А.С. Договор коммерческого найма жилого поме-щения: проблемы

правового регулирования / А.С. Кононова // Российская наука в современном

мире, Сборник статей XVII международной научно-практической конференции.

2018. – С. 178 — 180.

6. Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и

обязанности сторон / М.А. Северова // Современное право. - 2007. - № 6. - С. 24 -

29.